27 C
France
lundi, septembre 27, 2021
More

    Derniers articles

    Les 6 CONSEILS pour emprunter afin d’acheter une maison

    Les banques sont devenues très regardantes avant d’accorder un prêt.
    Tour d’horizon des critères étudiés pour estimer votre capacité à rembourser.

    Hier encore, les banques prêtaient sur des durées allant au-delà de 25 ans, acceptaient des taux d’endettement pouvant tutoyer les 40 % et plus pour les gros revenus, couvraient jusqu’à 110 % du montant du coût des opérations (achat + frais d’acquisition + travaux)… Mais ça, c’était avant. Avant la pandémie et les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui ont sonné le rappel des bonnes pratiques dans l’octroi des crédits immobiliers aux particuliers. Par conséquent, il est désormais plus difficile de décrocher un prêt, et l’on doit pour cela peaufiner son dossier au maximum.

    1- Étoffer votre apport personnel

    Ces dernières années, il était devenu monnaie courante d’emprunter sans aucun apport. La banque finançait non seulement le prix d’achat du bien, mais également les frais de notaire, voire les travaux. Quelques banques prêtent encore aujourd’hui sans apport, sous réserve des autres critères (taux d’endettement, reste à vivre, niveau de revenus…). Mais certaines refusent désormais de financer les frais connexes, commente.
    Disposer d’un apport personnel qui représente 7 à 8 % de l’opération est un bon début. Et, quand celui-ci se monte à 10 % et plus, cela vous permet de mener la négociation sur le taux si votre dossier n’est pas assez séduisant !

    Notre conseil : Commencez par mettre de l’argent de côté régulièrement, tous les mois, pour préparer votre achat immobilier. Cela rassure le banquier et vous permet de réunir, en quelques années, les 10 000 à 20 000 euros indispensables pour envisager une première acquisition.
    Pensez aussi aux prêts aidés qui, sous certaines conditions, peuvent entrer dans votre apport personnel.

    2- Limiter votre effort et vos mensualités

    Le « taux d’effort », ou taux d’endettement, mesure le poids représenté par vos remboursements de crédit (immobilier, consommation…) dans vos revenus. Il s’obtient en divisant le montant de vos mensualités de crédit par vos ressources mensuelles. Depuis
    les dernières directives du HCSF (janvier 2021), il ne faut pas qu’il excède 35 % assurance comprise (ou 33 % sans).
    Exemple Une famille ayant 3 000 euros de revenus mensuels ne doit pas rembourser plus de 0,35 x 3 000 = 1 050 euros/mois.

    Notre conseil : Avant tout, calculez le montant maximal de votre mensualité avec un taux d’effort de 35 %. Cela vous permettra, grâce aux simulateurs en ligne, de connaître le montant maximal que vous pourrez emprunter sur 15, 20 ou 25 ans – soit, dans notre exemple, respectivement 167 000, 213 600 et 250 600 euros.

    3- Évaluer votre capacité d’emprunt

    Plus fiable que le taux d’effort, vous pouvez calculer l’argent qu’il vous restera pour vivre et faire face à vos principales dépenses (l’alimentation, l’énergie, le transport, la santé, les loisirs…) après le règlement de vos charges.
    Pour vous aider à comprendre la façon de procéder de votre banque, complétez les cases du tableau ci-dessous en fonction de votre situation. Une fois le total obtenu, la banque rapporte ce montant au nombre de personnes composant votre foyer.
    Ensuite, elle vérifie si votre « reste à vivre » dépasse les planchers fixés par son barème maison. Certains établissements, par exemple, demandent un reste à vivre minimum de 700 ou 850 euros pour une personne seule, de 1 200 ou 1 500 euros pour un couple, majoré de 200 ou 300 euros par enfant. Résultat, si votre taux d’effort est en dessous de 35 % mais que votre reste à vivre n’atteint pas le minimum requis par la banque, votre demande de prêt a de fortes probabilités d’être recalée.

    Notre conseil : Afin de mettre toutes les chances de votre côté, supprimez ce qui peut l’être. Remboursez par anticipation vos éventuels crédits à la consommation. Dans la même logique, dans les trois à six mois précédant votre demande, évitez les découverts et les yoyos de trésorerie.

    4- Maintenir une continuité de charges

    Pour évaluer votre capacité à faire face aux remboursements à venir, le banquier s’intéresse aussi à votre mode de vie avant la souscription du crédit immobilier. Si vous êtes locataire depuis deux ou trois ans et déboursez 800 euros de loyer par mois, le fait de vous prêter pour des mensualités équivalentes cochera la case « continuité de charges ».  En clair, votre prêt ne modifiera pas l’équilibre de vos finances.
    Votre banquier sera enclin à penser que vous supporterez cette charge d’autant plus aisément qu’elle est déjà intégrée dans vos habitudes. En revanche, il y aurait « saut de charges » si vos mensualités s’élevaient à 1 000 euros et plus du jour au lendemain.

    Notre conseil : Autant que possible, montrez au banquier que vous avez la capacité de faire face à vos futures mensualités de remboursement. Si vous êtes locataire, mettez de côté tous les mois le différentiel entre votre loyer actuel et les remboursements envisagés. Si vous êtes logé à titre gratuit, entraînez-vous à épargner les 800, 900 ou 1 000 euros à venir durant six mois et plus. C’est aussi un très bon test pour savoir si vous pouvez supporter cet effort financier sur la durée.

    5- Préparer une épargne de précaution

    Les banques privilégient, outre les dossiers avec un apport personnel minimum, ceux dans lesquels l’emprunteur conserve une épargne après avoir bouclé son opération d’achat (on parle « d’épargne résiduelle »).
    De combien ? Un capital représentant l’équivalent d’au moins six mois de revenus est considéré comme plus sécurisant par l’établissement prêteur. L’idée étant qu’en cas d’aléas (voiture ou chaudière à changer en urgence…), l’emprunteur puisse faire face financièrement sans déséquilibrer son budget.

    Notre conseil : Quitte à reporter votre projet de plusieurs mois, prenez le temps de faire grossir votre bas de laine. C’est rassurant pour le banquier, mais aussi, et surtout, pour vous. La vie d’un propriétaire n’est pas un long fleuve tranquille.
    Que vous achetiez pour vous loger ou pour investir, vous devez prévoir un matelas de sécurité conséquent pour parer aux imprévus.

    6- Optimiser votre statut professionnel

    Les personnes en contrat à durée indéterminée (CDI) avaient déjà la préférence des banques avant le début de la crise sanitaire.
    C’est encore plus vrai aujourd’hui. Pour emprunter, il faut idéalement être embauché en CDI, avoir terminé et validé sa période d’essai et, enfin, travailler dans un secteur peu ou pas impacté, comme la santé. Cela dit, les intérimaires ou les CDD par choix, qui multiplient les contrats et travaillent dans des domaines et/ou des métiers porteurs (programmation informatique…), tireront aussi leur épingle du jeu. De même que les artisans, les commerçants et les entrepreneurs, si leurs bilans 2018 et 2019 sont bons.

    Notre conseil : Difficile d’agir sur l’emploi, surtout dans le contexte actuel.
    En revanche, vous pouvez saisir le moment le plus favorable – la fin d’une période d’essai ou encore l’embauche de votre compagn(e)on si vous empruntez à deux – pour solliciter un prêt.

    Latest Posts

    À ne pas rater